近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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